房地产：商业地产受政策影响增速仍将持续回落保障房建设力度不减

2011年1月27日，国务院出台新国八条房地产调控政策，明确了房价控制目标，限购范围更加广泛更加严厉，金融、税收、土地政策全面升级，落实了约谈问责机制确保相关政策落实到位。随后陆续出台了几个具体配套政策：房产税改革（上海、重庆试点）、新一轮“限购”政策、“房价控制目标”、二三线城市限购等等。房产税的出台与“国八条”形成“8＋2”政策格局，政策出台的力度、密度、出台时间均超预期，并产生叠加效应；限购政策对相关城市的需求带来显著影响。总体而言，2011年房地产调控的总体政策目标有两个：一是挤出房地产市场特别是住房市场中的投资投机；二是遏制房价过快上涨，降房价控制在合理水平。

在从紧的货币政策下新国八条以及后面配套的具体政策对于房地产市场带来了非常明显的影响，纵观2011年房地产市场发展情况，我们可以看到几个鲜明特点：供求关系发生转变，房价环比和同比涨幅回落；二手房市场成交量下行趋势明显；土地市场成交低位徘徊，住宅用地量价水平低于去年同期；自筹资金在总资金来源中比重上升，部分房地产企业出现资金链紧张；保障房建设投资增加，对市场影响加大；房地产市场调整结构性特征明显。

2011年12月份召开的中央经济工作会议指出2012年的政策基调由去年的“防通胀，调结构，保增长”变为今年的“稳增长、控物价、调结构”，“稳增长”被提到首位。房地产调控不会明显松动，会议提出“抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展”。1月31日，国务院总理温家宝在国务院第六次全体会议上强调，要巩固房地产市场调控成果，严格执行楼市调控措施，要继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。其态度也与去年12月中央经济工作会议高度一致。这表明房地产调控将延续2011年的势头，巩固调控结果，在税收等长效机制发挥作用前，当前措施放松的可能性比较小。

房地产业调控政策已使房地产投资增长在2011年底出现快速下滑，2012年“坚持房地产调控政策不动摇”将是房地产业的投资增幅继续下滑。2012年保障房开工总量确定在700万套，低于2011年的1000万套，尽管开工数量有所下调，但整体在建规模仍然很大。房屋建设有2-3年左右的建设周期，据测算，2012年实际在建工程量将达到1800万套左右，这包括2009年新开工的部分项目到2012年就要竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到2012年还在建设。因此保障房建设的力度与2011年相比并没有减弱。



基建：结构发生变化，上半年平稳过渡，下半年向好形势可期

作为拉动经济增长的“三驾马车”之一的“投资”多年来一直扮演着主力军的角色，过去十年，资本形成对GDP增长的平均贡献率高达53.45％。由于经济见效快，增加就业效果明显，基建投资往往成为政府应对经济危机的重要手段。2009年伴随4万亿经济刺激计划的出台，我国基建投资经历了一轮超高速发展；进入2010年经济刺激政策效应逐渐衰退，投资增速明显下滑，同时出现银根紧缩，严控信贷规模，资金需求量大的基建建设受到很大冲击，截止到2011年10月份，全国基建投资增速已回落至6.6％，接近2008年危机时期的最低水平。

短期内基建投资仍面临着一些困境：

1、融资难。在中国基建投资融资渠道中，金融机构贷款占比超过三成。2010年下半年信贷规模控制开始趋紧，导致基建部门获得银行贷款难度增加，2012年货币政策尽管有些松动，但货币释放量整体规模不大；国内外资本市场均表现不佳，业限制了基建类企业的直接融资规模；同时基建投资回报率较低且相对固定，企业投资意愿低，民间资本的介入意愿低。

2、突发性技术风险。日本福岛核事故发生后我国停止审批核电建设项目，温州动车追尾事故发生后高铁建设全面减速，这两件突发事件对国内基建投资减速产生很大影响。

尽管2011年的基建发展打下了一个看似较为悲观的基调，但全面分析2012年的结构调整之后可以看到基础建设投资整体上不会有太明显的回落。在全国铁路工作会议、全国住房和城乡建设工作会议上同时爆出全国铁路投资和保障性住房将出现下降的情况，但这并非意味着2012年基建投资要下降，财政部部长谢旭人指出，2012年着力优化投资结构，保持合理的中央基建投资规模，主要用于支持保障性安居工程、以水利为重点的农业农村基础设施、教育文化卫生基础设施建设等方面。

1、2012年有关农村基础设施等建设的投资数会大幅增加。中国社科院农业发展所专家李国祥指出，2011年中央财政对于三农的投入原先预算是9884亿，按照未来对三农投入增加的趋势看，2012年三农的投入也会超过1万亿。这其中，粮种补贴等也就上千亿，大头还是在基础设施上。

2、水利投资在2011年上半年表现并不抢眼，前6个月投资增速仅18.4％，低于同期固定资产投资的增速，而7月份，随着中央水利工作会议的召开，投资增速逐渐加快，截至2011年11月份，水利管理业完成投资2926亿元，同比增长29.3％，是少数在2011年下半年投资呈加速趋势的行业。但是2011水利投资的增量部分主要投向了农田水利，直至2011年年末，随着各项铺垫工作逐步到位，历经漫长的等待之后，一些大型、重点水利项目的建设在2011年年底和2012年年初纷纷启动。

3、2012年随着中西部基础设施投资的稳步推进，以及续建在建项目要推进，预计整体投资增速不低。

如果结构调整能够迅速有效实现，2012年上半年可以作为一个过渡期，下半年良好运行后全年仍可实现比较良好的增长态势；但是如果结构调整无法迅速实现，过渡期就有可能是全年甚至一两年的时间。还有一点值得注意的是2012年正值政府换届，历史经验表明，地方政府换届完成后投资冲动往往较强且倾向于投资基础设施行业。因此2012年下半年基建投资机会可期。



煤、电：不均衡将继续存在

据调查，2012年全国煤炭产量预计同比增加3亿吨，全国煤炭销售量预计增加2.8亿吨，增幅7.85％。在2012年新增销售量中，炼焦煤增加1600万吨，无烟煤增加2300万吨，动力煤增加2.4亿吨。电力行业2011、2012年新增装机容量9600万千瓦，新增机组电煤需求2.1亿吨。从电煤供需情况看，总量基本平衡，但存在地区性、结构性不均衡的问题。

从新增资源看，华北地区增加1.73亿吨，东北地区增加1000万吨，华东地区增加1100万吨，华中地区增加1300万吨，西南地区增加500万吨，西北地区增加8800万吨。

从新增电煤需求看，华北地区增加4800万吨，东北地区增加2100万吨，华东地区增加3800万吨，华中地区增加4300万吨，南方电网增加3800万吨，西北地区增加2400万吨。

华中、西南地区的发电量和用煤量增长仍然较快，是电煤供应的薄弱地区。

2011年国内多次出现“电荒”，被称为史上最长的电荒，电监会及电网公司人士称：2011年电力缺口总量将超过历史上最严重的2004年。与时同时，东北、西北等多省区出现包括清洁风电在内的巨额电量送不出的“窝电”现象。由于电力需求增长偏快，特别是高耗能行业用电增长过快，加之电煤价格持续上涨，激化了煤电矛盾，火电企业大面积亏损发电积极性降低，加上旱情使水电减发，致使诸多地区持续出现“电荒”。3月份以来，我国多地出现淡季“电荒”现象，浙江、湖南、江西、重庆、贵州等地均不同程度的呈现用电紧张态势，各地相继采取限电和让电措施。尽管国家发改委年内已三次上调了部分地区的上网电价，但是火电企业亏损情况仍在。

对于2012年电力行业走势，发展改革委能源研究所相关人士认为今后我国电力需求增长将回落至10％左右，高耗能产业发展进入相对平稳期。各地用电需求差异较大，因此仍会存在地区性、季节性的不均衡，特别是在水电较多的南方地区，水电不确定性较大，而煤炭供给特别是运力相对不足。



财政、货币政策：“稳”字当先，协同求“进”

2011年底的中央经济工作会议提出：2012年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。

专家表示，在2012年经济社会发展“稳中求进”的总基调下，财政政策虽然同样为“积极”但其中含义已经有了微妙的变化。财政部财科所副所长刘尚希指出：“当前国内外经济环境十分复杂，我国宏观政策仍需保持稳定，财政政策延续已有的“积极”基调对于当前的中国经济至关重要。而与过去两年的积极财政政策相比当前的积极财政政策在着力点上已进行了调整，由金融危机时的“保增长为主”转向“一方面注重保增长另一方面向调结构发力”。中央经济工作会议提出了“结构性减税”，推进营业税改征增值税和房产税改革试点、合理调整消费税范围和税率结构、全面改革资源税制度、研究推进环境保护税改革等一系列税制改革的内容（与水泥行业相关的税制改革主要是后面两项，影响程度大小还要看这些税种的征收方式）。

中央经济工作会议提出要继续实施稳健的货币政策，同时也提出货币政策要根据经济运行情况适时适度进行微调预调，综合运用多种货币政策工具，保持货币信贷总量合理增长，优化信贷结构，发挥好资本市场的积极作用，有效防范和及时化解潜在金融风险。微调余条已经有所显现：与以往每到年底银根就有所收紧不同，2011年10月份起银行信贷投放力度已有所反弹；曾于2011年连续六次上调的存款准备金率也于岁末首次下调。央行召开会议提出要“总量适度、审慎灵活、定向支持”，这实际上是央行对货币政策如何微调的一个诠释，那就是信贷投放虽保持一定程度增量，但一定是定向宽松，是对有利于结构调整的行业和领域进行支持，而绝不是全面宽松。此外中央经济工作会议还提出2012年要深化利率市场化改革和汇率形成机制改革。分析人士认为，这些关键领域的改革，都将有利于货币政策的有效实施和经济结构的调整。

从整体来看，2012年水泥所处的宏观环境步入全面结构调整阶段，这对于水泥行业的结构调整来说既是一个契机又是一个推动。从上面阐述的房地产、基建2012年趋势预测可以看出水泥的需求面不会如人们对宏观经济的预期那样有明显下滑，需求增速或会有一定回落，但幅度不会太大。煤、电的持续不均衡现象或会导致2012年煤荒、电荒、柴油荒的继续，原燃材料价格会继续走高。积极的财政政策和稳健的货币政策对于水泥企业本身不会带来太多利好因素，但或会间接拉高水泥需求。

“十二五”规划的开局之年刚刚过去，纵观中国水泥行业，在落后产能淘汰、节能减排、产业结构调整、战略布局优化等方面都取得长足进步，水泥产量继续创历史新高。但原材料成本居高不下，市场需求跌宕起伏，区域发展不平衡等等都预示着2012将是水泥发展具有挑战性的一年。2012年2月25日，“首届中国水泥网年会”将在杭州召开，年会将以“稳中求进政策下的2012中国水泥市场展望”为主题，力邀相关的政府主管部门、行业领导展望2012年水泥发展；知名经济学家详解水泥投资市场；行业专家及水泥研究院总结2011年水泥发展；企业代表对未来水泥行业发展需求探讨等。大会将从各方面对2012年中国水泥市场进行系统、深度和前瞻性解读。